Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1

1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening

Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder.

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Burgemeester en wethouders gebruiken beleidsregels als leidraad bij het toetsen van vergunningaanvragen.

1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet

Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 van het besluit uitvoering Crisis- en herstelwet beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden.

Dit bestemmingsplan vervangt een beheersverordening. De beheersverordening maakt geen deel uit van het bestemmingsplan van Utrecht. Als dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht.

Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de leefomgeving (de onderwerpen die onder de Omgevingswet gaan vallen).

1.4.2.1 Korte schets van de Omgevingswet

De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te bepalen wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 25 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: Amvb; een Amvb is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 Amvb's. Vervolgens zijn de provincies en de gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen terugbrengen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de kapverordening.

De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan.

1.4.2.2 Nieuwe termen, vrijwel geen verbrede reikwijdte

De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels van dit bestemmingsplan. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan iets doen, maar ook iets laten doen of iets nalaten betekenen.
De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan verlenen. De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via de bijlage 1 bij de regels, de Begrippenlijst, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen.

2.2.3.1 Inleiding

Het plangebied wordt nu nog gedomineerd door de grote complexen van de Jaarbeurs, parkeerterreinen, een overmaat aan infrastructuur en een aantal woningcomplexen aan de Croeselaan. Met dit bestemmingsplan wil de gemeente de bouw van een nieuwe, hoogstedelijke woonwijk mogelijk maken. Hoogstedelijk houdt op deze locatie in dat er een wijk komt die qua levendigheid en uitstraling vergelijkbaar is met een stadscentrum. Er komen dus niet alleen woningen, maar ook andere voorzieningen, zoals winkels (alleen voor de dagelijkse boodschappen), horeca met terrassen en andere centrumvoorzieningen. En natuurlijk zijn er ook de nodige verkeersvoorzieningen en groen. Een deel van het groen dat nodig is voor een goed functionerende, gezonde, nieuwe woonwijk wordt op grond van de functies (bestemmingen) Groen en Verkeer - Verblijfsgebied gerealiseerd. De rest van het gebied dat gemeente wil transformeren naar een hoogstedelijke woonwijk heeft de functie Woongebied die ook de groene invulling uit de omgevingsvisie mogelijk maakt.
Artikel 5 is de kern van het bestemmingsplan: het artikel biedt de basis voor het bouwen van de nieuwe woningen en de daarbij horende voorzieningen.

2.2.3.2 Gebiedstransformatie en de gevolgen voor bewoners

De transformatie van het gebied betekent dat het gebied helemaal opnieuw ingericht wordt en veelal ook nieuwe functies krijgt. Voor de bewoners van de huizen aan de Croeselaan heeft dat ingrijpende gevolgen, want door het transformatieproces moeten de huizen gesloopt worden of ingepast worden in de nieuwe structuur.
In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2030, het 'koersdocument' van de omgevingsvisie Utrecht, kiest de gemeente voor een realisatie van een intensief ruimtegebruik en een hoge dichtheid in het plangebied. De keuze is onder meer ingegeven door de ligging “op korte afstand van het centrum, zodat een hoge mate van stedelijkheid én een beperkt gebruik van de auto voor de hand ligt. […] Onderdeel van onze ruimtelijke strategie is de ontwikkeling van het Beurskwartier (oostelijk deel van het huidige Jaarbeursgebied dat op termijn voor transformatie beschikbaar komt) met een zwaar accent op wonen en bebouwing in hoge dichtheden. Voetgangers en fietsers krijgen in het centrum voorrang. We onderzoeken de mogelijkheden om met een extreem lage parkeernorm vooral te focussen op doelgroepen die geen gebruik maken van de auto of die voldoende hebben aan het gebruik van (elektrische) deelauto's.” (Citaten: Ruimtelijke Strategie Utrecht 2030, bladzijde 22-24).

De omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein heeft de hierboven geschetste koers uitgewerkt in een concreet programma. Dat programma gaat uit van de hoge dichtheden die in de Ruimtelijke Strategie als passend voor dit gebied worden beschouwd. Die hoge dichtheid vraagt om een kwalitatief goede inrichting van het gebied, zeker gezien de gemeentelijke ambities op het gebied van gezonde verstedelijking. De benodigde dichtheid en de beoogde inrichting zijn niet mogelijk met behoud van de bestaande boven- en benedenwoningen.
Met de vaststelling van de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein (7 december 2017, agendapunt 8) heeft de gemeenteraad uitgebreid stilgestaan bij de belangen van de bewoners, omdat hun belangen niet verenigbaar blijken met het algemene belang om het stationsgebied te verbeteren en woningen en voorzieningen in hoge dichtheid te bouwen op een locatie dichtbij het station. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling besloten (amendement 2017/69) om nader onderzoek te doen naar de mogelijkheid om een deel van de woningen aan de Croeselaan te behouden. Dat besluit heeft ertoe geleid dat vier onafhankelijke experts vanuit een verschillende invalshoek naar het gebied hebben gekeken en hun bevindingen in de vorm van modellen voor de invulling van het plangebied aan de gemeente hebben gerapporteerd. Op basis van de rapporten heeft de gemeente de conclusie getrokken dat behoud van de woningen niet mogelijk is, maar ook dat de gemeente aan de overkant van de Croeselaan, namelijk op de locatie Croeselaan - Jan van Foreeststraat ("De Foreest"), de bouw van woningen mogelijk gaat maken. De woningen kunnen dienen als vervangende woning voor een deel van de bewoners. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van die woningen mogelijk (zie: § 2.2.4). Verder wordt bij de inrichting van het gebied het advies van de experts voor een verdere vergroening overgenomen. De gemeenteraad heeft op 28 maart 2019 (agendapunt 13) met deze uitkomst ingestemd en daarmee ook met de wijziging van de omgevingsvisie die daar uit voortvloeit.

De gemeente treedt in overleg met alle eigenaren van woningen (percelen met opstallen) over aankoop (verwerving) op basis van minnelijk overleg. Als een eigenaar niet wil verkopen of als er geen zicht is op een overeenstemming binnen een redelijke termijn, terwijl de gemeente wel een redelijk aanbod heeft gedaan, heeft de gemeente de mogelijkheid om op basis van dit bestemmingsplan een onteigeningsprocedure in gang te zetten ter uitvoering van het bestemmingsplan Beurskwartier 1 met de daarin opgenomen bestemmingen (functies), waaronder de functie Woongebied. De benodigde dichtheid en de beoogde inrichting van het Beurskwartier zijn immers niet mogelijk met behoud van de bestaande boven- en benedenwoningen.

Een onteigeningsprocedure is een wettelijk omschreven procedure, die zorgvuldig moet worden doorlopen en die met veel waarborgen voor de eigenaar is omkleed.

2.2.3.3 Flexibiliteit, fasering en uitvoering met beleidsregels

De ontwikkeling van het plangebied gaat minimaal 10 jaar duren. Zo'n lange periode eist een flexibele opzet van de regeling in het bestemmingsplan. Flexibiliteit gaat vaak wel ten koste van duidelijkheid en zekerheid over de invulling van het plangebied. De regels van dit bestemmingsplan zoeken een balans tussen zekerheid en flexibiliteit door de belangrijkste elementen van de ontwikkeling vast te leggen, zoals het woningbouwprogramma, het parkeren, de minimale omvang van het groen, en daarbij kwalitatieve eisen te stellen aan de uitvoering. Het college van burgemeester en wethouders krijgt, als uitvoerend bestuursorgaan, de zorg voor een invulling die aan die kwalitatieve eisen voldoet. En het college krijgt ook de opdracht om te zorgen voor een jaarlijks rapport, zodat de gemeenteraad een vinger aan de pols kan houden.

In de eerste fase, vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan tot 2023, wordt het bouwen en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte voorbereid. De voorbereiding kan bestaan uit kabels en leidingen verleggen, bouwterreinen inrichten of tijdelijke wegen aanleggen. En tegelijkertijd werkt de gemeente aan het aankopen van de woningen. Het bouwen zelf is tot die tijd nog niet mogelijk, omdat de gemeente afspraken heeft met de Jaarbeurs over de levering van de grond. Die levering vindt plaats op 1 januari 2023.

Vanaf 1 januari 2023 zal het bouwen en inrichten kunnen starten. Daarbij is het wel de bedoeling dat de Jaarbeurs en de bioscoop gewoon kunnen blijven functioneren. Dat kan alleen als de totale ontwikkeling in bouwfases opgeknipt wordt. De omvang, het aantal en de begin- en einddata van de fases zijn nu nog niet bekend. Daarom geven de regels van het bestemmingsplan de mogelijkheid aan het college van burgemeester en wethouders om gaandeweg het ontwikkelingsproces te bepalen wanneer welk bouwblok aan de beurt is en welk programma in dat bouwblok opgenomen moet worden. Burgemeester en wethouders doen dat door beleidsregels vast te stellen.

Met beleidsregels kunnen burgemeester en wethouders zorgen voor een flexibele sturing. Als het nodig is, kunnen zij de beleidsregels vrij snel wijzigen, bijvoorbeeld als uit de jaarlijkse monitoring blijkt dat er bijsturing nodig is of als er maatschappelijke ontwikkelingen zijn die vragen om een andere fasering. De beleidsregels zorgen in ieder geval dat een vergunning voldoet aan de voorwaarde in lid 5.4, onder 2b, namelijk dat de juiste bebouwing op het goede moment gebouwd wordt. Dat betekent dat de beleidsregels zien op een juiste fasering, op na te leven voorwaarden en ambities, de aanwijzing van bouwkavels en een nadere aanwijzing waar de activiteiten, die in lid 5.3 genoemd zijn mogen of moeten plaatsvinden.

Artikel 5 bevat ook een regeling die het beheer van de gerealiseerde bebouwing en functies veiligstelt en een regeling die tijdelijk activiteiten toestaat op locaties waar de bouw nog niet is begonnen.

2.2.3.4 Uitleg van de regels in artikel 5

Het doel van de functie woongebied
In het eerste lid, lid 5.1, is onder 1 het doel van de functie beschreven, namelijk de ontwikkeling van het Beurskwartier 1 tot een hoogstedelijk, autoluw woonmilieu. Het woonmilieu bestaat uit een goede mix van woningen en centrumvoorzieningen en uit voorzieningen die nodig zijn voor het wonen, uit groen en uit een fijnmazig verkeersnetwerk voor langzaam verkeer. Om te kunnen beoordelen of activiteiten die leiden tot het invullen van het gebied passen, is het doel in de regels onder 1 concreet gemaakt aan de hand van kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken. De regels bepalen bijvoorbeeld dat de ontwikkeling van Beurskwartier 1 moet aansluiten op het deel van het Stationsgebied dat in de afgelopen jaren aan de westkant van het Centraal Station is gerealiseerd. Ook moet de ontwikkeling passen in de ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid, energie, zuinig gebruik van grondstoffen, circulair bouwen, diervriendelijk bouwen en klimaatadaptatie. Deze kenmerken zijn overgenomen uit de omgevingsvisie.
In de regel onder d is motie 2019-M35 verwoord. De concrete vertaling van dit doel, dus de uitvoering van de motie, moet vooral terechtkomen in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. En daarnaast is in lid 5.4, onder 2d, de eis opgenomen om gebouwen groene daken te geven.
In lid 5.1, onder 1, is ook het maximale aantal woningen opgenomen dat in het Beurskwartier wordt gerealiseerd. Het aantal woningen van 3384 (3157+227) is een vertaling van het vloeroppervlak dat in het programma is opgenomen (zie: omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein, pagina 66). De berekening om het aantal woningen te schatten is in onderstaande tabel weergegeven.

In de regels is ook een minimaal percentage sociale woningbouw opgenomen. Door een minimaal percentage op te nemen, is niet uitgesloten dat meer sociale woningbouw wordt gerealiseerd als uit de jaarlijkse monitoringsrapportage blijkt dat dat noodzakelijk en haalbaar is.

De gebouwen in Beurskwartier 1 vormen een aantal gesloten bouwblokken. Een gesloten bouwblok houdt in dat hoofdgebouwen zo aan elkaar gebouwd zijn, dat een binnenterrein ontstaat dat aan alle zijden omgeven is door de hoofdgebouwen of dat er één heel groot gebouw wordt gebouwd met een ruim binnenterrein.

Het plangebied gaat niet in één keer op de schop (zie de paragraaf 2.2.3.3). Daarom zijn in lid 5.1 ook doelen beschreven voor locaties waar nog niet gebouwd wordt of locaties die al gereed zijn. De regel onder 2 geeft de ruimte aan tijdelijke activiteiten op de locaties waar de bouw nog niet voorbereid wordt of nog niet gestart is. De regel onder 3 gaat over de delen van het gebied die klaar zijn. Deze regel stelt behoud van wat er gerealiseerd is voorop en neemt, in tegenstelling tot de regel onder 2, juist ruimte weg.

Uitvoering: het doel van de functie verwezenlijken
Maar ook met het programma en de beschreven kenmerken is het lastig om te beoordelen of een bouwproject past. Als de eerste vergunningaanvraag bijvoorbeeld om het bouwen van een woontoren van 90 meter gaat, dan moet de gemeente onder meer kunnen beoordelen of die woontoren wel op de juiste plek wordt gebouwd, of het in de eerste fase wel mogelijk is om direct zoveel woningen te bouwen en of de gekozen plek voor de afwikkeling van verkeer en voor het aanleggen van groen wel handig is. Voor zo'n beoordeling is een afwegingskader nodig. In lid 5.2, onder 1, is daarom bepaald dat het college zorgt voor beleidsregels. De beleidsregels vertellen hoe het college de regels van artikel 5 uitlegt. Aan de hand van de regels in lid 5.4 wordt het systeem van vergunningen en beleidsregels nader toegelicht.
Het systeem eist ook een vorm van monitoring: met enige regelmaat moet getoetst worden wat er nog nodig is en of het project nog voldoet aan de doelstellingen voor het woongebied. Daarbij is niet alleen het 'programma' (wat bouwen we, voor wie bouwen we en hoe vullen we de openbare ruimte in) van belang, maar ook de fasering en financiële uitvoerbaarheid van het geheel. In lid 5.2, onder 2 en 3, staat dat het college van burgemeester en wethouders over de voortgang van de realisering jaarlijks verantwoording af moeten leggen in een voortgangsrapport. Daarin wordt ook aangegeven of er aanleiding is om de fasering, de planning of de invulling aan te passen. Als een aanpassing nodig is, dan kunnen burgemeester en wethouders de beleidsregels aanpassen of de gemeenteraad voorstellen om het bestemmingsplan te wijzigen.

Welke activiteiten zijn toegestaan?
Lid 5.3 beschrijft welke activiteiten passen bij het doel van de functie. Ook dit lid maakt onderscheidt tussen de drie fasen die in lid 5.1 staan: de transformatiefase, de voorbereidende fase en de gerealiseerde bouw.
De meeste genoemde activiteiten onder 1 (transformatiefase) zijn pas mogelijk na het bouwen van een deel van de nieuwe buurt. In de bouwvergunningen wordt aangegeven voor welke activiteiten een gebouw gebouwd wordt. De regel onder 1a verwijst naar de activiteit wonen. De regels over die activiteit zijn in artikel 12 te vinden. De levendige plint die beschreven wordt in de omgevingsvisie ontstaat door de mix van activiteiten die onder 1b en 1c genoemd worden toe te staan. Omdat de genoemde activiteiten inpandig alleen in de plint toegestaan zijn, is hun omvang beperkt. De activiteiten, zoals winkels en cultuur, moeten dus ook in die zin begrepen worden: geen supermarkt XL, geen bioscoop, theater, etc.
De regels onder 2 geven aan welke activiteiten voor de bouw zijn toegestaan. Het bestaande gebruik en activiteiten die de bouw voorbereiden vormen het uitgangspunt bij deze regel, maar ook een tijdelijk gebruik dat het bestaande gebruik, de bouw of het toekomstige gebruik niet hindert is mogelijk.
De regel onder 3 voorkomt dat het aangevraagde gebruik veranderd wordt. Het bouwen zelf past natuurlijk ook bij het doel, maar is alleen toegestaan met een vergunning.
De regel onder 1a verwijst naar de activiteit wonen. De regels over die activiteit zijn in artikel 12 te vinden.

Bouwen mag alleen met vergunning
Het bouwvergunningsysteem is opgenomen in lid 5.4. De regels in dit lid gaan voor de regels over het bouwen die in hoofdstuk 3 staan.
Het bestemmingsplan moet een flexibele, gefaseerde uitvoering mogelijk maken. Paragraaf 2.2.3.3 licht dit aspect van het bestemmingsplan toe. In de regels is een balans gezocht naar het bieden van zekerheid over wat er komt en naar flexibiliteit. De zekerheden zijn nodig voor de omliggende percelen en voor de huidige gebruikers van het plangebied, maar ook voor de bouwers.
De rol van lid 5.4 en de vergunning die dit lid eist is: bewaken dat het programma van de omgevingsvisie wordt uitgevoerd met de beoogde kwaliteit en op het juiste moment.
De regels onder 2, 3, 4 en 5 leggen een verbinding tussen het doel van de bestemming en de vergunningen die nodig zijn. Ze geven ook een kader aan de beoordeling van een vergunningaanvraag. Het college van burgemeester en wethouders moet zich aan dat kader houden.
De beleidsregels die burgemeester en wethouders op grond van lid 5.2 moeten opstellen zijn nodig om de ruimere begrippen van lid 5.4 als het ware in te kleuren. De regels geven antwoord op de vraag: past een bouwwerk bij het doel van de functie (de regel onder 2b) en de fase van het project?

De regel onder 2a biedt de garantie dat de woningen die gebouwd worden niet te veel geluidsoverlast krijgen van de Jaarbeurs. Uit het geluidsonderzoek blijkt dat het geluid van andere vormen van bedrijvigheid binnen de normen blijft, uitgaande van de maatregelen die de gemeente met partijen overeengekomen is. Voor woningen op de hogere bouwlagen gelden hogere grenswaarden, omdat geluid op grotere hoogte makkelijker doordringt. Zie ook paragraaf 3.5.4.
Er zijn twee mogelijkheden om aan deze regel te voldoen. Ten eerste kan met het bouwen gewacht worden totdat de activiteiten van de Jaarbeurs zijn gestaakt of minder geluid veroorzaken. De tweede mogelijkheid is dat er maatregelen getroffen worden, zoals het bouwen met "dove gevels" of afschermen van de geluidsbron. Dergelijke maatregelen zijn acceptabel als met onderzoek wordt aangetoond dat het gebouw voordat het in gebruik genomen wordt aan de richtwaarden die in de regel onder 2a genoemd worden voldoet.

Opsomming van activiteiten die in ieder geval verboden zijn
In lid 5.5 staan de activiteiten benoemd die in ieder geval niet mogen op de locatie met de functie Woongebied.

2.4.3.1 Inleiding

De functie (bestemming) wonen komt in veel bestemmingsplannen voor. Wonen kan het hoofddoel zijn, zoals bij de functie Wonen, maar ook een doel dat onder een bredere functie valt, bijvoorbeeld onder Gemengd of Woongebied. De regels in de verschillende bestemmingsplannen over de functie komen vaak op hetzelfde neer, maar er zijn ook verschillen, bijvoorbeeld in de definitie van wonen. Dat is beleidsmatig niet handig en voor de handhaving lastig uitvoerbaar. De algemene regels van dit bestemmingsplan zorgen voor één uniforme regeling voor het wonen die, ongeacht de regeling in een bestemmingsplan, op eenzelfde wijze het gemeentelijke woonbeleid uitvoert.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen functies en activiteiten. Het omgevingsplan, dat straks in de plaats komt van dit bestemmingsplan, moet functies toewijzen aan locaties. De functie geeft het doel van een locatie aan. Het omgevingsplan regelt vervolgens welke activiteiten zijn toegestaan. Als hoofdregel van het omgevingsplan geldt dat een activiteit moet passen bij het doel van een functie.

Dit bestemmingsplan anticipeert op de opzet en werking van het omgevingsplan. Dat blijkt uit de inhoud van dit artikel dat regelt welke activiteiten in een woning zijn toegestaan, in plaats van het "gebruik" te regelen, wat tot nu toe de gewoonte was.

Let op: de regels van artikel 12 gaan niet over het bouwen!
Voor de duidelijkheid: de regels in dit artikel gaan niet over het bouwen of verbouwen van woningen. In oudere bestemmingsplan staan de meeste bouwregels in hoofdstuk 2 van de regels van het bestemmingsplan, onder de diverse functies (bestemmingen). Daarnaast gelden de algemene bouwregels. In nieuwe bestemmingsplannen die een aanduiding ''overige zone - bouwen" hebben, staan de bouwregels zoveel mogelijk in hoofdstuk 3 van de regels en alleen in bijzondere gevallen deels in hoofdstuk 2.

2.4.3.2 Relatie met de huisvestingsverordening

In artikel 12 wordt onderscheid gemaakt tussen twee manieren van wonen: het wonen in een woning en het wonen in een woonruimte die niet alle voorzieningen van een woning heeft, zoals een toilet, een doucheruimte of een keuken. De voorzieningen worden in het laatste geval gedeeld met andere bewoners. Deze woonvorm wordt in dit bestemmingsplan 'het bewonen van onzelfstandige woonruimte' genoemd. Daarmee sluit het bestemmingsplan aan op de termen van het woonbeleid.

De reden om onderscheid te maken tussen de twee manieren van wonen is dat woningen een ander effect op de leefomgeving hebben dan onzelfstandige woonruimtes. In de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten, een onderdeel van de omgevingsvisie, wordt dit nader uitgelegd. De regels in dit artikel zijn gebaseerd op die beleidsnotitie.

Vooralsnog bieden twee wetten bescherming tegen ongewenste effecten van woningsplitsing en van het omzetten van woningen: de Wet ruimtelijke ordening die opgaat in de Omgevingswet en de Huisvestingswet. De Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet zien vooral op de leefbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving, terwijl de Huisvestingswet een goede woningvoorraad voorop stelt. Vanuit deze verschillende gezichtspunten heeft de gemeente regels gesteld in zowel de huisvestingsverordening als het bestemmingsplan. Helaas leidt dat in een aantal gevallen tot een dubbele vergunningplicht.

De gemeente onderzoekt of het mogelijk is om de dubbele vergunning te schrappen. Daarvoor is een aanpassing van de huisvestingsverordening nodig. In de loop van 2019 zal duidelijk worden of de gemeenteraad een dergelijke aanpassing wenselijk vindt.
De minister heeft aangekondigd om de werking van de Huisvestingswet zo te willen verruimen dat gemeenten woningonttrekking in de vorm van bed-and-breakfast of vakantieverhuur (zoals via Airbnb) kunnen reguleren in de gemeentelijke huisvestingsverordening.

De regeling in dit bestemmingsplan sluit aan bij de standaardregeling in andere bestemmingsplannen (bed-and-breakfast, bedrijf-aan-huis) en bij de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik (woningvorming en omzetting). De eventuele aanpassing van de huisvestingsverordening en de Huisvestingswet zijn dus nog niet doorgevoerd.

2.4.3.3 Uniformering van de regels over het wonen

De gemeente bereidt een uitbreiding van het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik voor. Lid 12.1 wordt daarin opgenomen en zorgt voor de uniformering van regels van de alle bestemmingsplannen die nu in de gemeente gelden. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens de nieuwste standaard. De regel in lid 12.1 verandert daarom niets aan de interpretatie van de regels van dit bestemmingsplan. De regel is hier opgenomen om te zorgen dat de algemene regels van dit bestemmingsplan gelijkluidend zijn met de regeling die in voorbereiding is.

Lid 12.1 Uniforme toepassing van regels over wonen
Op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, heeft de gemeente Utrecht juridisch gezien één bestemmingsplan (zie: paragraaf 1.4.1.2). Dat bestemmingsplan bestaat, net zoals straks het eerste, "tijdelijke", omgevingsplan, uit alle bestemmingsplannen die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Die bestemmingsplannen zijn opgesteld op basis van standaardregels. Toch zitten er verschillen tussen bestemmingsplannen, bijvoorbeeld omdat de standaard regelmatig verbeterd is en omdat het doel van het plan soms om een speciale benadering vroeg. In sommige bestemmingsplannen is uit de bestemmingsomschrijving niet eenduidig op te maken of het doel wonen alleen woningen toestaat of ook onzelfstandige woonruimte of bijzondere woonvormen. Daardoor kan de indruk ontstaan dat de functie (bestemming) ook onzelfstandige woonruimte toelaat of zelfs een omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De regels van lid 12.1 zorgen voor een uniforme uitvoering van de bestemmingsplannen, zodra dit artikel is opgenomen in het bestemmingsplan Chw Algemene regels over bouwen en gebruik.
De regel onder 1 komt hierop neer: hoe een bestemmingsplan de functie (bestemming) wonen ook omschrijft, het doel van de woonfunctie is het bouwen, in stand laten of gebruiken van een woning. Dat blijkt uit de regel die alleen de activiteit "wonen in een woning" toestaat. De regel onder 1 vervangt dus als het ware de doeleindenomschrijving of bestemmingsomschrijving van het bestemmingsplan. De zinsnede "op grond van de toegewezen functie" is toegevoegd om te voorkomen dat ook vergunningen die de activiteit wonen toestaan onder deze regel vallen. De zinsnede "voor zover het die activiteit [namelijk het wonen] betreft" is nodig voor gemengde bestemmingen. Als een bestemming wonen en maatschappelijk toestaat, dan zou zonder die zinsnede de maatschappelijke functie onbedoeld weggepoetst worden.
Een doeleindenbeschrijving of bestemmingsomschrijving die de functie wonen aan een locatie toekent, kan daarbij nuanceringen aanbrengen. Uit de beschrijving kan bijvoorbeeld blijken dat een functie (bestemming) bedoeld is voor het bouwen van zorgwoningen. Een strikte toepassing van de regel in lid 12.1, onder 1, zou een dergelijke nuancering ongedaan maken en dat is natuurlijk niet de bedoeling. De regel onder 2 maakt daarom een uitzondering op de regel onder 1 voor gevallen waarin de bestemming expliciet verwijst naar een bijzondere vorm van wonen of, anders gezegd, naar de aard van een woning, zoals studentenwoning. Daarbij maakt die regel onder 2 onderscheid tussen a. de situatie dat de functie (bestemming) uitsluitend die bijzondere vorm van wonen wil toestaan en b. de situatie dat de functie (bestemming) wonen toestaat en daarnaast ook nog de bijzondere vorm.
Het doel van de functie (bestemming) kan ook informatie over het type of over het aantal woningen bevatten, zoals het doel: "wonen, 48 gestapelde woningen". De regel onder 3 regelt daarom dat de regels over het type (gestapeld, vrijstaand, eengezinswoning) en de aantallen blijven gelden, ongeacht de uitkomst van de toepassing van regel 1.

Voorbeeld om bovenstaande te verduidelijken
In het bestemmingsplan Kruisvaartkwartier staan in artikel 7 Wonen onder meer de volgende doeleinden genoemd:
"a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast, waarbij het aantal zelfstandige woningen ten hoogste 431 bedraagt;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1', 'specifieke vorm van wonen - 2', en 'specifieke vorm van wonen - 3', zijn de volgende functies uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning [etc.]"
Op grond van de regel van lid 12.1, onder 1, moet de regel die hierboven onder a staat gelezen worden als: "[wonen in] woningen". De doeleinden onder b vallen onder onderdeel 2, onder b, van lid 12.1. Die regel bepaalt dat de bijzondere vormen ook zijn toegestaan als de functie die bijzondere vorm toestaat. Dat is hier het geval.
Op grond van lid 12.1, onder 3, blijft de regel van bestemmingsplan Kruisvaartkwartier dat er maximaal 431 zelfstandige woningen mogen worden gebouwd ook van kracht. In feite wordt het hierboven genoemde doel onder a dus als volgt "vertaald" door lid 12.1: a. maximaal 431 woningen. En de doeleneinden onder b blijven ongewijzigd gelden.
De vertaalde regel komt in de plaats van de oorspronkelijke regel.
De algemene regels van dit bestemmingsplan staan bed-and-breakfast en bedrijf-aan-huis toe in alle woningen: zie hieronder in de paragrafen 2.4.3.6 en 2.4.3.7.

2.4.3.4 Algemene regels over wonen

De kern van artikel 12 staat in lid 12.2. De regel is een logisch vervolg op de regel onder 12.1: als wonen in de functie (bestemming) past, bedoelen we dat er een woning mag zijn. Onder een woning verstaan complex van ruimte voor het wonen en wel door één huishouden per woning (lid 12.2). Die regel volgt ook uit de definitie van een woning (zie bijlage 1).
Een woning heeft woonruimtes en ook voorzieningen, zoals een keuken, toilet en een doucheruimte, die een normaal huishouden nodig heeft. De voorzieningen zijn alleen voor het huishouden van de woning bedoeld en dus niet voor andere huishoudens. Als de voorzieningen worden gedeeld, zoals in een studentencomplex, dan heet dat in dit bestemmingsplan 'wonen in onzelfstandige woonruimte'. Als iemand op zolder een keuken en een toilet bouwt, is er al gauw sprake van woningsplitsing. De zolder is dan door het toevoegen van de noodzakelijke voorzieningen een zelfstandige woning geworden. Woningsplitsing is niet altijd mogelijk en alleen toegestaan, als de eigenaar van de te splitsen woning een vergunning heeft gekregen om te mogen splitsen (zie "woningvorming" in lid 12.3 van de regels en de toelichting daarop hieronder in paragraaf 2.4.3.5).
De regel van lid 12.2, onder 3, verruimt het normale begrip huishouden met twee bijzondere situaties die voor de toepassing van de regels als één huishouden worden gezien. De eerste is de situatie dat de hoofdbewoner twee kamers aan studenten verhuurt, de zogenoemde 'hospitaregeling'. Zonder de regel onder 3 zou in die situatie op grond van lid 12.3 een vergunning nodig zijn voor het bewonen van onzelfstandige woonruimtes (de studentenkamers). Met de regel onder 2 worden de studentenkamers aangemerkt als een deel van het huishouden en daarmee blijft lid 12.3 buiten toepassing. Ook mantelzorg valt onder deze regeling, waardoor het maken van een mantelzorgwoning in een bijgebouw niet als het maken van een extra woning wordt gezien.

Hospitaregeling nader toegelicht
De regel in lid 12.2, onder 3a, volgt uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarin wordt de regel als volgt toegelicht: ”Van de hospitaregeling zoals die voorheen gold, wordt vaak misbruik gemaakt. Dit kan niet veranderd worden door het intensiveren van toezicht en handhaving. Ook heeft de regeling een aantal ongewenste neveneffecten. Zo kunnen met de regeling gemakkelijk arbeidsmigranten en prostituees in de anonimiteit worden gehuisvest. De regeling is daarom aangescherpt, zodat alleen nog de echte (ouderwetse) hospitasituatie uitgezonderd wordt van de vergunningplicht. De nieuwe regeling houdt in dat de eigenaar in de woning woont en kamers verhuurt aan maximaal 2 personen. In zo'n situatie is er strikt genomen geen sprake van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Er is eerder sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte die door de eigenaar van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Er bestaan één of meerdere huurcontracten van de eigenaar met de huurders. Daardoor is het niet langer mogelijk dat er huurcontracten tussen een hoofdhuurder en onderhuurders gelden. De eigenaar-bewoner moet voor minimaal 10% eigenaar van de woning zijn.” Met de vergunningplicht wordt de omzettingsvergunning van de huisvestingsverordening bedoeld. Iemand die kamers verhuurt op een manier die in strijd is met de regel onder 3a en die daarvoor geen vergunning heeft, kan handhaving verwachten op grond van die verordening, maar ook op grond van dit bestemmingsplan.

De activiteit wonen
De regels in lid 12.2, onder 1 en 4, maken, wellicht ten overvloede, duidelijk dat de activiteit wonen alleen toegestaan is op locaties waaraan de functie wonen of de functie bedrijfswoning (zie de volgende alinea) is toegekend.

Bedrijfswoningen
De regels van artikel 12 zijn alleen van toepassing op bedrijfswoningen, waar dat expliciet is aangegeven. In de bedrijfswoning mag één huishouden wonen en mogen ook de activiteiten bedrijf-aan-huis en bed-and-breakfast plaatsvinden, maar de andere activiteiten die in dit artikel worden geregeld zijn niet toegestaan in bedrijfswoningen. Dus: geen splitsing en geen onzelfstandige bewoning.

Wonen in bestaande onzelfstandige woonruimtes
Uit de regels in lid 12.1 en in lid 12.2, onder 2 en 3, volgt dat wonen in onzelfstandige woonruimtes niet is toegestaan op locaties met de functie wonen. Dat is niet terecht in de gevallen waarin die onzelfstandige woonruimtes legaal bewoond worden. Lid 12.2 regelt daarom onder 5 dat die gevallen toegestaan zijn.
De regel onder 5b laat open hoe de gemeente toestemming heeft verleend. Het kan een vergunning op grond van de huisvestingsverordening zijn, een vergunning op grond van een wet die inmiddels is ingetrokken of een omgevingsvergunning. Het gaat erom dat uit de vergunning blijkt dat de gemeente in de onzelfstandige bewoning toegestemd heeft. Een brief van de belastingdienst is bijvoorbeeld niet toereikend, ook niet als de eigenaar daarin wordt opgeroepen zijn huurinkomsten aan te geven. Uit zo'n brief blijkt immers niet dat de gemeente akkoord is met de onzelfstandige woonruimte op dat adres, nog afgezien van het feit dat de belastingdienst niet bevoegd is daar een besluit over te nemen.
De regel onder 5c ligt in het verlengde van de regel onder 1. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben burgemeester en wethouders gedoogverklaringen afgegeven. Die zijn, als de onzelfstandige bewoning sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden, nog geldig. Dat geldt natuurlijk niet voor een gedoogverklaring waarin een einddatum is opgenomen.
Omdat omzetting woningen aan de markt onttrekt heeft de minister al op 1 mei 1975 een aanwijzing gegeven op grond van het toen geldende artikel 56 van de Woningwet. Gevolg van die aanwijzing was dat er een vergunning nodig was voor de omzetting. Dat artikel 56 was overigens in de Woningwet opgenomen om splitsingen door speculanten tegen te gaan. Voor 1 mei 1975 was het omzetten van woningen nog niet verboden. De regel onder 5d erkent dat een omzetting van voor die tijd legaal is, ook zonder vergunning, tenzij de woonruimten tussentijds weer als woning gebruikt zijn.
De regels onder 5c en 5d gelden alleen als voldaan wordt aan de voorwaarde dat de omvang van het gebruik van de woning voor onzelfstandige woonruimte niet is vergroot.

2.4.3.5 Woningvorming (splitsing) en omzetting

Lid 12.3 Woningvorming en omzetting
Dit lid gaat over het realiseren van een nieuwe woning in een bestaande woning (woningvorming, splitsing) en over het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Het gaat dus niet over het bouwen van een woning of van onzelfstandige woonruimte.

De regels in lid 12.3 zijn een ongewijzigde voortzetting van de geldende regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik. Die regeling volgt uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Voor een inhoudelijke toelichting: zie de omgevingsvisie van Utrecht.
Het voorbeeld in paragraaf 2.4.3.4 laat zien dat ook lichte veranderingen van een woning, bijvoorbeeld het plaatsen van een keuken of een extra toilet, gezien moeten worden als het splitsen van een woning. Dat is het geval als die verandering de zelfstandige bewoning deel van een huis mogelijk maakt, terwijl het andere deel nog steeds zelfstandig bewoond kan worden. Of het nieuwe deel ook daadwerkelijk als zelfstandige woning functioneert is niet van belang bij de beoordeling of er sprake is van het splitsen van de woning.
Voor het splitsen van een woning is een vergunning nodig, zodat de gemeente kan toetsen of de leefkwaliteit gewaarborgd blijft. Een extra woning kan namelijk effect hebben op bijvoorbeeld het aantal verkeersbewegingen of het gebruik van parkeerplaatsen.

In onderdeel 2 staat een verbod op het creëren of in stand houden van een woning in een aan-, uit of bijgebouw. Uit de regels over het wonen kan afgeleid worden dat dat niet mag. Met deze regel kan daar geen twijfel meer over bestaan. Dat vergroot de kans op de succesvolle handhaving. De regel houdt uiteraard geen verbod in om een uitbouw te gebruiken als woonruimte van een woning.

In een studentenstad als Utrecht is er een grote behoefte aan onzelfstandige woonruimte. De gemeente spant zich in om daarin te voorzien, maar wel voor zover de leefbaarheid niet teveel in het gedrang komt. Een woning die omgezet wordt naar een gebouw met onzelfstandige woonruimtes verandert de leefomgeving, omdat er meer volwassen bewoners komen die daar doorgaans voor hooguit enkele jaren blijven wonen. Tijdelijke bewoners leveren een andere bijdrage aan de sociale cohesie van een buurt dan een huishouden dat langdurig in een woning woont. Om te kunnen toetsen of leefbaarheid van een straat of buurt niet teveel wordt aangetast mag het omzetten alleen met een omgevingsvergunning, waarbij de beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten).

2.4.3.6 Bedrijf-aan-huis

Lid 12.4 Bedrijf-aan-huis
Een belangrijk onderdeel van de functie (bestemming) Wonen is de regeling van het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, in dit bestemmingsplan bedrijf-aan-huis genoemd, als ondergeschikte activiteit bij het wonen.

In een woonomgeving staat het wonen voorop en moet het bedrijf-aan-huis qua hinder daarbij passen. Daarom zijn in lid 12.4, onder 1, acht voorwaarden opgenomen. Een bedrijf-aan-huis is een bedrijf dat als onderneming is ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel. Bij een bedrijf-aan-huis moet in eerste instantie gedacht worden aan de zogenoemde vrije beroepen, zoals advocaat, belastingconsulent, bouwkundig architect, tolk-vertaler of een beroep in de geneeskunde, verzorging of gezondheid. Maar ook een beroep of bedrijf dat bedrijfsmatig diensten verleent of ambachtelijke bedrijvigheid verricht waarbij de werkzaamheden uit handwerk bestaan, zoals bloemschikken, decorateur, fietsenreparateur, fotograaf, glazenwasser, hoedenmaker, hondentrimmer, instrumentenmaker, kaarsenmaker, kapper of schoonheidsspecialist is mogelijk. En daarnaast zijn lichte bedrijven in categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving toegestaan. Het voorgaande is in de regels beschreven onder 1, onderdeel g. In alle gevallen geldt dat het bedrijf moet voldoen aan alle regels, ook die van andere wetten. Op de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving staat bijvoorbeeld een timmerfabriek van maximaal 200m2. Op grond van de regels mag zo'n fabriek maximaal 60m2 groot zijn en het is maar de vraag of timmerwerk in elk huis mogelijk is gezien de kans op overlast bij de buren.

Bij de beoordeling of een bedrijf-aan-huis past in de woonomgeving, de voorwaarde die onder 1a genoemd wordt, de gemeente in ieder geval kijken of het bedrijf niet meer verkeer of parkeerdruk veroorzaakt dan een woning. Daarnaast zal de gemeente het beleid over de leefomgeving dat in de omgevingsvisie staat toepassen, zoals het geluidsbeleid.

De andere voorwaarden voor een bedrijf-aan-huis zijn:

• in het bedrijf aan huis gebruikt in totaal maximaal 60 m2, wat helemaal in de woning mag, zolang er niet meer dan een derde van de woning voor het bedrijf-aan-huis gebruikt wordt of, als een bijbehorend bouwwerk groter is dan 100m2, helemaal in het bijbehorend bouwwerk (voorwaarden b tot en met e);
• een bedrijf waarvoor een milieuvergunning nodig is, is niet toegestaan (voorwaarde h), omdat dergelijke bedrijven niet in de woonomgeving passen;
• een horecagelegenheid, met inbegrip van een hotel, of een seksinrichting zijn in ieder geval niet als bedrijf-aan-huis toegestaan.

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een bedrijf-aan-huis om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met het wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Afgezien van die voorwaarden moet degene die een bedrijf-aan-huis heeft zich als een goede buur gedragen. De regels daarvoor staan in artikel 37 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek: De eigenaar van een erf mag niet […] onrechtmatig […] aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun." En ook regels van het Bouwbesluit, bijvoorbeeld over opslag van gevaarlijke stoffen, moeten nageleefd worden.

Op grond van de regel in lid 12.4, onder 2, kunnen burgemeester en wethouders met een vergunning ook een bedrijf-aan-huis toegestaan dat qua hinder vergelijkbaar is met een bedrijf dat voldoet aan de regel onder 1g.

Parkeren bij een woning met een bedrijf-aan-huis is verwerkt in de parkeernorm voor woningen die is opgenomen in de Bijlage parkeernormering bij de Nota stallen parkeren. Dit parkeren valt onder bezoekersparkeren.

2.4.3.7 Logies, bed-and-breakfast, vakantieverhuur

Lid 12.5 Logies: bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur
De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit het huishouden van de hoofdbewoner, en de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft als woning.
Parkeren bij een woning met een bed-and-breakfast is verwerkt in de parkeernorm voor woningen die is opgenomen in de Bijlage parkeernormering bij de Nota stallen parkeren. Dit parkeren valt onder bezoekersparkeren.

De gemeente heeft in het verleden toegestaan dat een bed-and-breakfast in een bijgebouw werd aangeboden. In de praktijk blijkt dat de regeling lastig handhaafbaar is. Een belangrijk kenmerk van een bed-and-breakfast is dat de bewoner gastheer of gastvrouw is. Dat kenmerk komt niet tot zijn recht als de bed-and-breakfast in een bijgebouw is ondergebracht. Daarnaast kan de mogelijkheid van een bed-and-breakfast leiden tot de onbedoelde mogelijkheid om twee bed-and-breakfasts te exploiteren: een in en een buiten de woning. De mogelijkheid is daarom geschrapt. Een bestaande, legale bed-and-breakfast in een bijgebouw valt daarmee onder het algemene overgangsrecht. Een bewoner die toch een bed-and-breakfast in een bijgebouw wil kan een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan aanvragen ten behoeve van een bed-and-breakfast in een bijgebouw (zie voor het afwijken: paragraaf 1.4.4).

Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft. Om daarop toe te zien hebben burgemeester en wethouders beleidsregels vastgesteld. Een verhuurder die zich niet houdt aan de beleidsregels, verricht een activiteit die in strijd is met toegewezen functie (bestemming) en loopt het risico op handhaving door de gemeente.

Andere vormen van logies zijn in de woning niet toegestaan.

3.4.1.1 Duurzaam gebruik ondergrond

Vanwege het intensieve gebruik van de ondergrond en de wens om de ondergrond geschikt te houden voor gebruik door volgende generaties dienen we er zorgvuldig mee om te gaan. Ondergrondkwaliteiten kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan gebiedsopgaven mits dit duurzaam plaatsvindt. Op basis van de volgende principes wordt hier invulling aan gegeven.

• Onomkeerbaarheid: voorkom onomkeerbare veranderingen van de eigenschappen van de bodem) terugneembaarheid.
• Minimaal ruimtegebruik: ook al is er ondergrondse ruimte genoeg, streef naar een minimaal ruimtegebruik om toekomstige ontwikkeling op voorhand niet te beperken.
• Robuust: functies op ingrepen in de ondergrond dienen bestendig te zijn tegen veranderingen van de fysieke omgeving en lange termijnbehoeften van de stad.
• Afwenteling: wentel geen overlast of beperkingen af op derden of naar de toekomst.
• Nature based solutions: maak gebruik van de veerkracht en eigenschappen van de ondergrond in plaats van de technische oplossingen toe te passen.

Afwijken van deze principes kan alleen naarmate respectievelijk de hernieuwbaarheid, omkeerbaarheid en beheersbaarheid van een ingreep of functie in de ondergrond (gecombineerd) afneemt zal de onderbouwing van het nut, noodzaak en impact van een geplande ingreep die afwijkt van deze principes beter moeten worden onderbouwd vanuit een brede maatschappelijke afweging.

3.4.1.2 Het plan

Duurzaamheid algemeen
Utrecht wil fase 2 van het Stationsgebied duurzaam en gezond ontwikkelen. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in de Toekomstvisie ”A Healthy Urban Boost” van juni 2015 en de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein, naar een groter centrum (7 december 2017).

De nadruk binnen duurzaamheid ligt op klimaatadaptatie en het gebruik van het vele groen op de daken en in de parken. De ontwikkeling geeft tevens invulling aan de moties op Utrecht bouwt BENG en Circulair bouwen is de norm.

Uitgangspunten zijn daarbij: zuinig omgaan met energie en grondstoffen, duurzaam opwekken van energie, klimaatbestendig en gezond bouwen met hernieuwbare materialen, en het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Concrete invulling zal plaats vinden bij de voorwaarden die aan de tenders van de bouwblokken gesteld worden, bij het stedenbouwkundig ontwerp en de ontwerpen van de openbare ruimtes.

Slimme oplossingen moeten het Beurskwartier op termijn klimaatneutraal maken. De parken, verbindend groen, groene daken en mogelijk gevelbegroeiing maken de omgeving aantrekkelijk, vangen overtollig water op en nodigen uit tot ontmoeting en beweging.

Energie
Er moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem: volledig herstel van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt. Ook moet rekening worden gehouden met het feit dat alleen het 1e watervoerend pakket tot 50 meter diepte gebruikt kan worden.

Gezien de dichte en hoge bebouwing wordt het een uitdaging om het gebied klimaatneutraal te ontwikkelen conform de richtlijnen van het Utrechtse energieprotocol.

Een collectief systeem met warmte-koudeopslag sluit aan op het Utrechtse energieprotocol. Vanwege de ligging nabij het Merwedekanaal is een koppeling met het winnen van thermische energie uit oppervlaktewater binnen het plangebied voor de hand liggend.

Bij de nadere uitwerking van de bouwblokken moet bij het ontwerpen rekening worden gehouden met zon en wind. Streven is hierbij om de zon en wind te benutten voor passieve verwarming en koeling van gebouwen:

• iedere woning minimaal 50% zonuren per dag;
• de wind benutten voor ventilatie en koeling;
• zonering van het programma: kantoren in de schaduw (noordzijde of in slagschaduw van hoge gebouwen);
• woningen zoveel mogelijk met één van beide gevels op de zon.

Circulair bouwen
Uitgangspunt is dat ten minste wordt aangesloten bij de intentie van het betonakkoord dat de gemeente Utrecht heeft ondertekend. Er wordt gestreefd naar 100% hergebruik van vrijkomende grondstoffen en naar toepassing van minimaal 30% hergebruikt beton in nieuw beton in 2020. Het uitgangspunt is om aan te sluiten bij het Madaster materialenpaspoort.

• Hergebruik materiaalstromen op zichtbare wijze
• Hergebruik materiaal vrijkomende materialen in gebied
• Demontabele gebouwdelen, flexibele indeling
• Ontwerp openbare ruimte en gebouwen: over dimensionering fundamenten en draagkracht, hergebruik materialen, materiaalarm en biobased ontwerpen, eigenaarschap materialen.
• Materialenpaspoort gebouwen
• Bouwlogistiek: Just in time, gezamenlijk bouwdepot
• Deeleconomie bevorderen

Klimaatadaptatie
Het gebied wordt zo ingericht dat het voldoet aan de het nog vast te stellen klimaatbeleid.

Hittestress:

• het gebied wordt zo ontworpen dat op hete dagen de temperatuur op straat aanvaardbaar is
• gebouwen zodanig ontwerpen met groene daken, zonweringen en ventilatie dat het binnenklimaat gunstig is
• alle doelgroepen kunnen binnen gepaste afstand een koele plek bereiken
• voldoende waterbuffering zodat openbaar groen ook bij droogte voldoende water krijgt
• doorspoelbaarheid of voldoende diepe watergangen zodat ze niet te sterk opwarmen.

Forse regenbuien piekwaterhoeveelheden bergen en/of afvoeren:

• openbare ruimte inrichten conform vereisten in hoofdstuk water
• regenwater voor toilet of bluswater gebruiken (kan)
• aanleg van twee parken om hittestress te vermindering
• maatvoering openbare ruimte voor grote bomen 1e orde-categorie, of indien niet mogelijk 2e orde
• genoeg bomen planten
• afkoppeling regenwater gebouwen in combinatie met wateropvang in de openbare ruimte en buffering van het water ondergronds
• maximalisatie toepassen organisch stofgehalte in bodem
• daken lager dan 25 meter ( streven 50% totaal) groen voor vertraagde waterafgifte, ook als er zonnepaneeldaken worden geplaatst en aandacht voor waterbuffering
• groene gevels
• overige maatregelen: lichte kleuren, fysieke maatregelen, etc.

Aanbevelingen voor de uitwerking(en):

• daken boven de 25 meter worden benut voor energie (eventueel in combinatie met waterberging), daken beneden en op 25 meter worden benut voor groen- en waterberging (met uitzondering van daken met een gebruiksfunctie), waarbij onderlinge combinaties van groen en energie zijn ook mogelijk;
• bouwblokken hebben een buffercapaciteit van 45mm ten opzichte van het verharde oppervlak, tenzij met een maatwerkberekening wordt aangetoond dat met een afwijkende buffercapaciteit kan worden volstaan. Een extreme bui van 80mm in één uur moet verwerkt kunnen worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater.

3.5.1.1 Verkeer

3.5.1.2 Parkeren

3.5.2.1 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

Bodembescherming
Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem in zijn geheel direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.

Bodemsanering
Locaties die in het verleden (ernstig) verontreinigd zijn geraakt moeten gesaneerd worden als er milieuhygiënische risico's zijn. Bij immobiele verontreinigingen in de bovengrond (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) functie van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden (zoals minerale olie), wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd.

Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.

Bodembeheer
Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat
schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt
een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een (actualiserend) bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is.

De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan is in het gemeentelijk bodeminformatiesysteem onderzocht of er van het gebied de volgende gegevens bekend zijn:
- Relevante informatie uit bodeminformatiesysteem over historisch bodemgebruik.
- Zijn er in het plangebied bekende verontreinigde locaties aanwezig.
- Wat is bekend is van bodemkwaliteit, wat is gesaneerd, wat is een potentieel risico vanwege huidig gebruik.

In dit verband is nog het volgende van belang. Voor de binnenstad is sprake van omvangrijke, diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl). Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten zijn een beleidsregel en een saneringsplan (genaamd 'Biowasmachine') opgesteld, op basis van een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied 'Beurskwartier 1' ligt binnen de zone waarvoor de gebiedsgerichte aanpak geldt. Dit betekent dat de alom aanwezige VOCl verontreinigingen in het grondwater ten gevolge van activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemalingen en WKO-systemen (bodemenergie) verplaatst en/of verminderd mogen worden op basis van het saneringsplan en de Beleidsregel. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht, die vervolgens beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn. Aan het gebruik van de gebiedsgerichte aanpak zijn kosten verbonden.

3.5.2.2 Plansituatie Beurskwartier 1

In de loop der jaren zijn op en rond het Beurskwartier 1 de nodige bodemonderzoeken uitgevoerd. Het volgende beeld komt daaruit naar voren:

• Het Beurskwartier 1 wordt doorkruist door gedempte sloten en er zijn nog enkele ondergrondse brandstoftanks aanwezig. De tanks en de gedempte sloten gelden als mogelijke bron van verontreiniging.
• Op het Jaarbeursterrein, ter plaatse van parkeerterrein P1, is nog een olie(rest)verontreiniging aanwezig nabij de ondergrondse tanks. Het betreft hier petroleum.
• Nabij Jaarbeursboulevard 300 (voormalige fabriekscomplex van de Electro-Technische) alsmede de Van Zijstweg 3 zijn verschillende sterke, immobiele verontreinigingen (PAK en zink) aanwezig.
• Nabij de Jaarbeursboulevard zijn sterke verontreinigingen met minerale olie en PAK aanwezig.
• Nabij het toekomstige Amrâth hotel, de Galaxy Tower, is een sterke olieverontreiniging geconstateerd. Deze zal met de bouw van het hotel worden verwijderd.
• In de ondergrond is sprake van omvangrijke, diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl).
• Verder worden in het hele gebied lichte verontreinigingen met voornamelijk immobiele stoffen (zware metalen en PAK) aangetroffen.

3.5.2.3 De Foreest

Ter plaatse van het te ontwikkelen perceel ten noordwesten van de Jan van Foreeststraat was in het verleden sprake van ernstige verontreinigingen met minerale olie, vluchtige aromaten (BTEXN) en vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl), zowel in grond als grondwater. De verontreinigde locaties zijn de afgelopen jaren gesaneerd, met name de verontreinigingen in de grond en het freatisch grondwater. Wel moet in het diepere grondwater (> ca. 6 m minus maaiveld) nog rekening worden gehouden met restverontreinigingen met olie, BTEXN en VOCl.

3.5.2.4 Conclusie

Op basis van de reeds uitgevoerde onderzoeken worden voor dit plangebied geen risico's voor bodemkwaliteit verwacht die een beletsel of beperking opleveren voor het bestemmingsplan. Wel moet rekening worden gehouden met sterk verontreinigd grondwater en plaatselijke sterke en eventueel ernstige (rest)verontreinigingen in de grond. Dit geldt voor zowel Beurskwartier 1, als De Foreest.

3.5.2.5 Warmte Koude Opslag (WKO)

Er is nagegaan of WKO-bronnen (van Gemeente Utrecht/ van andere partijen) consequenties hebben voor de positionering van bouwblokken in het Beurskwartier.
In het Masterplan Ondergrond is rekening gehouden met leidingtracés rondom het gebied van de omgevingsvisie Beurskwartier - Lombokplein.

Zoekgebieden voor warme en koude bronnen in en om Beurskwartier zijn geprojecteerd op huidige situatie, niet op blokken uit de omgevingsvisie. In principe is er binnen een zoekgebied voldoende ruimte om een bron in te passen, rekening houdend met toekomstige bouwblokken, ook als deze anders zijn dan in de omgevingsvisie.

Een WKO-bron ligt idealiter op enige afstand van een gebouw. Deze afstand is ook afhankelijk van de bouwmethode. Het is niet mogelijk om een gebouw op een WKO-bron te plaatsen in verband met bereikbaarheid door materieel (o.a. een vrachtwagen of een kraan voor het uittillen van een pomp).

Binnen de contouren van het bestemmingsplan liggen geen bestaande WKO-bronnen. Er zijn wel enkele zoekgebieden die erin vallen, waaronder het zoekgebied voor de warme bron voor de Galaxy Tower. Er wordt samen met de ontwikkelaar en diens adviseur gezocht naar een geschikte locatie.

3.5.2.6 Conclusie

Op basis van de reeds uitgevoerde onderzoeken worden voor dit plangebied geen risico's in verband met de bodem, bodemkwaliteit en WKO verwacht die een beletsel of beperking opleveren voor het bestemmingsplan. Wel moet rekening worden gehouden met sterk verontreinigd grondwater en plaatselijk sterke en eventueel ernstige (rest)verontreinigingen in de grond.

3.5.3.1 Plansituatie

Het plangebied Beurskwartier 1 wordt omringd met akoestisch relevante infrastructuur; met name de Graadt van Roggenweg, Van Zijstweg, Croeselaan en de Jan van Foreeststraat. Het plan ligt verder ligt binnen de vanuit de Wet geluidhinder relevante geluidszones van de het spoor en de tramlijn.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd: Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai Beurskwartier (d.d. 17 april 2020), bijlage 12 bij deze toelichting. Aangezien het bestemmingsplan een globaal karakter heeft, zijn in eerste instantie de geluidscontouren in het gebied bepaald. Aan de hand van een proefverkaveling is bezien of er ook aan aanvullende randvoorwaarden kan worden voldaan.

Uit het geluidsonderzoek volgt dat de geluidsbelasting vanwege railverkeer en tram niet boven de voorkeursgrenswaarde uitkomt. De Graadt van Roggenweg, Van Zijstweg, Croeselaan en Jan van Foreeststraat veroorzaken een maximale geluidsbelasting van respectievelijk 51, 60, 61 en 52 dB.

De maximale ontheffingswaarden worden niet overschreden. De ambitiewaarde die vanuit oogpunt van volksgezondheid is vastgelegd, wordt langs de van Zijstweg met 1 à 2 dB overschreden. Middels maatregelen of een gewijzigde verkaveling (verschuiven rooilijn) kan wel aan deze ambitiewaarde kan worden voldaan. Vanwege de Croeselaan wordt de ambitiewaarde met 3 dB overschreden. Gezien de beperking van het kavel zijn maatregelen hier lastiger uitvoerbaar.

Vanuit de Wet geluidhinder bezien is de Croeselaan (vanwege de maximumsnelheid van 50 km/u) de enige weg waarvoor een ontheffingsprocedure moet worden doorlopen.

Bij de uitwerking zal rekening moeten worden gehouden met de eis van een geluidsluwe gevel vanwege alle geluidsbronnen. In carrévormige bouwvolumes kan vaak eenvoudig aan deze eis worden voldaan.

3.5.3.2 Conclusie

Het plan Beurskwartier 1 kan gerealiseerd worden binnen de regels en eisen van de Wet geluidhinder en het gemeentelijke geluidbeleid. Wel moeten voor een deel van het plan hogere geluidgrenswaarden worden vastgesteld. Bij de nadere uitwerking van het ontwerp zal rekening moeten worden gehouden met de aanvullende eisen uit het lokale geluidbeleid zoals het hebben van een geluidluwe gevel. Ook zal nader onderzocht worden op welke wijze de nieuwe woningen aan de zijde van de Van Zijstweg kunnen voldoen aan de ambitiewaarde vanuit gezondheidsperspectief.

3.5.4.1 Kader

De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet voorkomen worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

3.5.4.2 Plansituatie Beurskwartier

Het plangebied van Beurskwartier 1 grenst aan een aantal kantoren, een bioscoop (Kinepolis), het Beatrixgebouw en de overige Jaarbeurshallen die resteren na sloop van de hal die nu in het plangebied ligt. Tevens zijn of worden rond het plangebied een aantal terrassen gerealiseerd, met name op en bij het project Wonderwoods en aan de Jaarbeursboulevard. Kantoren zijn goed in te passen in een woonomgeving. Hiervoor is geen nader milieuonderzoek nodig. De overige beschreven bedrijfsmatige activiteiten zijn onderzocht. De geluidniveaus op de gevels van nieuwe woningen zijn beoordeeld aan de hand van de richtwaarde die vermeld is in de Geluidnota Utrecht.

De delen van het plangebied die zijn gelegen aan doorgaande wegen zoals de Van Zijstweg en de Croeselaan maar ook aan de uitgaansgebieden van de Jaarbeursboulevard hebben een hoog achtergrondniveau. Voor het langtijdgemiddelde geluidniveau van bedrijven is volgens de Geluidnota Utrecht en de Omgevingsvisie Beurskwartier een richtwaarde in de dag, avond en nacht van respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A) passend. De overige plandelen zijn levendig maar zijn tegelijk woongebieden met een laag achtergrondniveau doordat het geluid van omliggende wegen en de Jaarbeursboulevard effectief wordt afgeschermd. Bij die situatie past een richtwaarde van 45, 40 en 35 dB(A). Bij woningen op de hogere bouwlagen zal het geluid uit de verdere omgeving beter doordringen, zodat daar een richtwaarde van 50, 45 en 40 dB(A) van toepassing is.

Vanwege de korte afstand van het plangebied tot Kinepolis, het Beatrixgebouw en de gebouwen van Kop Beurskwartier ("Wonderwoods") is geluidsonderzoek uitgevoerd naar het geluid van relevante geluidsbronnen. Uit het geluidonderzoek (bijlage 5 bij deze toelichting) blijkt dat woningbouw op korte afstand van de bioscoop Kinepolis inpasbaar is, als er maatregelen worden getroffen om het geluid van de restaurant-afzuiging op het dak en van de laad- en losactiviteiten van Kinepolis te reduceren. Over de maatregelen voor geluidreductie van de dak-apparatuur en klimaatinstallaties zijn inmiddels afspraken gemaakt met de ontwikkelaar van "Wonderwoods".

Van de terrassen in de omgeving wordt volgens dit onderzoek een geluidniveau verwacht dat goed samengaat met een woningomgeving. In hetzelfde onderzoek is de geluiduitstraling van het Beatrixgebouw bepaald. Hieruit blijkt dat binnen het plangebied het geluidniveau ter plaatse van de nieuw te bestemmen woningen vanwege dakapparatuur op dit gebouw niet hoger is dan de richtwaarde voor een drukke woonwijk.

Het plangebied ligt ook op zeer korte afstand van de Jaarbeurshallen. Relevant hierbij is met name het geluid van buitenactiviteiten (de expeditiestraat met laden en lossen) en van apparatuur op het dak. Daarnaast vinden er regelmatig muziekevenementen plaats. Het geluidniveau van de expeditiestraat en de vele installaties op de Jaarbeurshallen veroorzaken langtijdgemiddelde geluidniveaus die in het hele plangebied ver boven de richtwaarde liggen (bijlage 6 bij deze toelichting).

3.5.4.3 Plansituatie De Foreest

Het deel van het plangebied aan de Croeselaan - Jan van Foreeststraat, met de functie Wonen, ligt vlakbij een parkeerterrein van de Rabobank. Het langtijdgemiddelde geluidniveau dat de gebruikers van de parkeerplaats veroorzaken ligt ver boven de richtwaarde voor een rustig woongebied
(zie bijlage 7 Akoestisch onderzoek met geluidcontouren van o.a. dit parkeerterrein).

3.5.4.4 Conclusies

Beurskwartier 1
Het is niet mogelijk om met gangbare maatregelen de geluidniveaus die in paragraaf 3.5.4.2 zijn besproken voldoende te reduceren. Woningbouw is hier niet wenselijk zolang de bedrijfsvoering van de Jaarbeurs niet ingrijpend wijzigt. Alleen met speciale bouwwijzen zoals dove gevels of afschermingen in het gebied of aan de woninggevels kan wellicht worden voldaan aan de richtwaarde. Dit is in dit stadium echter niet nader onderzocht. Daarom is in de planregels bepaald dat woningbouw pas mogelijk is als het geluidniveau als gevolg van de Jaarbeursactiviteiten op woninggevels niet hoger is dan de richtwaarden voor een rustig woongebied. Omdat de Jaarbeurs concrete plannen heeft voor een volledige verandering van de beursgebouwen en -activiteiten, met inpandige expeditie, binnen de termijn van dit bestemmingsplan is woningbouw daadwerkelijk mogelijk.

De Foreest
Het is niet mogelijk om met gangbare maatregelen de geluidniveaus die in paragraaf 3.5.4.3 zijn besproken voldoende te reduceren. Woningbouw is hier niet wenselijk zolang dit parkeerterrein niet is gesloten of grotendeels is overdekt. Alleen met speciale bouwwijzen zoals afschermingen aan de woninggevels kan wellicht worden voldaan aan de richtwaarde. Dit is in dit stadium echter niet nader onderzocht en gaat ten koste van de woonkwaliteit, waarbij mee speelt dat deze woonlocatie aan de andere zijde grenst aan de Croeselaan met hoge geluidniveaus van wegverkeer. Daarom is in de planregels een regeling voor de bouw van woningen op deze woonlocatie opgenomen, die woningbouw pas mogelijk maakt als het geluidniveau als gevolg van het parkeerterrein op woninggevels niet hoger is dan de richtwaarden voor een rustig woongebied. Omdat de Rabo concrete plannen heeft voor ontwikkeling van dit gebied, binnen de termijn van dit bestemmingsplan, is hier woningbouw daadwerkelijk mogelijk.

3.5.5.1 Kader

De Nota externe veiligheid, die in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden. De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Om de veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

3.5.5.2 Plansituatie en conclusies

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water
Op circa 220 meter van het geprojecteerde bouwvlak binnen het plangebied bevindt zich het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn. Dit spoortraject is daarmee relevant voor het plangebied. Andere Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagon) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een botsing en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (bijvoorbeeld LPG), brandbare vloeistoffen (bijvoorbeeld benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Vervoer over spoor, spoorlijn Amsterdam – Betuwelijn - Conclusie
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het basisnet binnen het plangebied geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.
Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het spoorvervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

In de nadere uitwerking van het ontwerp van het complex zal de Veiligheidsregio Utrecht betrokken worden om gezamenlijk te komen tot realisatie van:

• voldoende bluswatervoorzieningen;
• voldoende en toereikende opstelplaatsen middels een wegstructuur rond de locatie;
• centraal afsluitbare ventilatiesystemen (i.v.m. giftige stoffen).

Ook de organisatie van BHV zal daarbij aandacht krijgen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen en water
In en rond het plangebied is geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen of water.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Bedrijven die vallen onder het Bevi
Binnen het plangebied worden geen Bevi bedrijven bestemd. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage 3 met de rapportage van de RUD Utrecht: "Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) - Bestemmingsplan Beurskwartier; 8 juli 2019" en "Ontwikkeling Stationsgebied Utrecht – Verantwoording groepsrisico ten behoeve van ruimtelijke besluiten in Stationsgebied (Oranjewoud, augustus 2012)".

3.5.6.1 Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

3.5.6.2 Plansituatie

Voor de gehele ontwikkeling Beurskwartier 1, inclusief de Foreest, is onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit (zie Bijlage 5 Onderzoek luchtkwaliteit). Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling niet zal leiden tot overschrijdingen van de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5); ter plaatse van het Beurskwartier wordt voldaan aan de gestelde grenswaarden, zodat vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Op basis van de uitgevoerde luchtberekeningen kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1 onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan.

3.5.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5.7.1 Kader

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten

Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:
1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Uit verkennend onderzoek naar de in het plangebied voorkomende soorten en de gevolgen van de ontwikkelingen op die soorten moet blijken of nader onderzoek of te treffen specifieke maatregelen nodig zijn.

Nationaal Natuurnetwerk
Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is gelegen op circa 3 km afstand langs de A-27. Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN en daarnaast de aard van de ingreep, is door bureaustudie bepaald of mogelijk sprake is van significant negatieve effecten als gevolg van het voornemen. Externe effecten (effecten van buiten het gebied, bijvoorbeeld door verstoring) zijn niet van toepassing binnen de provincie Utrecht. Het projectgebied is niet gelegen binnen de begrenzing van het NNN. Gezien de aard van de werkzaamheden, de afstand tussen het plangebied en de NNN en de tussenliggende bebouwing worden indirecte negatieve effecten (zoals licht, geluid, trillingen) op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN-gebied eveneens uitgesloten. Geconcludeerd wordt dat er geen vervolgstappen vanuit de bescherming van het NNN noodzakelijk zijn.

Groenstructuurplan
Onderdelen van het plangebied vallen binnen de stedelijke groenstructuur, zoals opgenomen in de Actualisatie Groenstructuurplan, vastgesteld op 8 maart 2018. Voor deze delen van het plangebied geldt dat de bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur en de hoofd bomenstructuur worden beschermd. Vermengen van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. Voorwaarde hiervoor is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen worden behouden of verbeterd.
Bij de inrichting van het (bestaande en) nieuwe groen in het plangebied dient rekening te worden gehouden met de Actualisatie Groenstructuurplan.

3.5.7.2 Stikstofdepositie

Door de Ontwikkelorganisatie Ruimte, Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid (Team LuchtGeluidTrillingen) is een beoordeling van de stikstofdepositie verricht voor het bestemmingsplan Beurskwartier 1. Dit onderzoek is nodig om te bepalen of er sprake is van mogelijke significante gevolgen en daarmee een eventuele vergunning- of meldingsplicht ingevolge de Wet natuurbescherming.

Natura 2000-gebieden
De meest nabije Natura 2000-gebieden zijn:

• Oostelijke Vechtplassen (circa 6 km noordoostelijk)
• Uiterwaarden Lek (circa 13 km zuidelijk)
• Zouweboezem (circa 15 km zuidelijk)
• Nieuwkoopse Plassen & De Haeck (circa 18 km noordwestelijk).

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Oostelijke Vechtplassen en ligt op circa 6 kilometer van het plangebied. Gedurende de realisatie zijn er tijdelijke bouwwerkzaamheden waarbij machines worden ingezet die stikstof uitstoten. Voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase wordt een stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling in het plangebied Beurskwartier 1 berekend van 0,00 mol N/ha/jr. Er zijn dus vanuit de Wet natuurbeheer geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan Beurskwartier. Het onderzoek is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting (bijlage 6).

3.5.7.3 Plansituatie Beurskwartier 1

Beschermde dier- en plantensoorten 
Methodiek beschermde dier- en plantensoorten
Er zijn een bureauonderzoek en twee oriënterende veldonderzoeken uitgevoerd. Voor het bureauonderzoek is gebruik gemaakt van vrij beschikbare informatie, zoals verspreidingsgegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) van de afgelopen 5 jaar. Op basis van deze bureaustudie en de oriënterende veldonderzoeken (dd. 16 juli 2018 en 22 mei 2019) zijn de effecten van de planontwikkeling beoordeeld in het kader van de Wet natuurbescherming en de Utrechtse soortenlijst.

Soortenbescherming
Vaatplanten: er zijn tijdens het veldbezoek geen vaatplanten waargenomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming of de Utrechtse soortenlijst. Negatieve effecten op beschermde plantensoorten worden uitgesloten.

Vleermuizen - verblijfplaatsen: er zijn geen boomholten aangetroffen die geschikt zijn voor verblijfplaatsen voor vleermuizen. Wel zijn woningen aan de Croeselaan aanwezig met potentiële verblijfplaatsen voor soorten als laatvlieger, gewone en ruige vleermuis. Deze potentiële verblijfplaatsen verdwijnen door de voorgenomen sloop van de woningen. In het Vleermuisonderzoek van oktober 2019 (bijlage 11 bij de toelichting) zijn de verblijfplaatsen voor vleermuizen, foerageergebieden en eventuele vliegroutes onderzocht. In het plangebied is één verblijfplaats vastgesteld ter hoogte van het adres Croeselaan 91. Zowel tijdens de zomer- als paarperiode is op deze locatie één gewone dwergvleermuis waargenomen. Het gebouw op het adres Croeselaan 91 heeft voor gewone dwergvleermuizen dus een functie als zomer- en paarverblijf. Het slopen van dit gebouw leidt tot vernieling en functieverlies van de verblijfplaats. Het vernielen van een vaste verblijfplaats is een verboden handeling en in strijd met de verbodsbepaling uit artikel 3.5 lid 4 van de Wet natuurbescherming. Indien de sloopwerkzaamheden plaatsvinden is een ontheffing op de Wet natuurbescherming nodig. Tevens zijn maatregelen nodig om tijdelijke en permanente effecten (zo veel mogelijk) te voorkomen.
Negatieve effecten op kraam- of massawinterverblijfplaatsen worden uitgesloten. Tijdens het veldonderzoek is slecht één verblijf aangetroffen dat in gebruik is als zomer- én paarverblijfplaats

Vleermuizen - vliegroutes: er is onderzocht of er een essentiële vliegroute aanwezig is aan de Croeselaan in de vorm van een bomenrij. Gebleken is dat er geen essentiële vliegroute aanwezig is aan de Croeselaan.

Vleermuizen - foerageergebieden: er is foerageergebied aanwezig in het plangebied. Er zijn echter voldoende alternatieven in de omgeving. Het gaat daarom niet om essentieel foerageergebied. Significante effecten op foerageergebieden voor vleermuizen kunnen worden uitgesloten. Mogelijke indirecte effecten op vleermuizen zoals verstoring door licht kunnen worden voorkomen door tussen zonsopgang en zonsondergang te werken. Bij gebruik van kunstlicht moet gebruik worden gemaakt van gerichte verlichting. Hierbij dient lichtval op bomen, watergangen en gebouwen in de omgeving te worden vermeden.

Vogels: er worden geen vogels met jaarrond beschermde nesten verwacht binnen het plangebied. Wel kunnen algemene soorten broedvogels aanwezig zijn in tuinen achter de bebouwing aan de Croeselaan of op de platte daken binnen het plangebied. Om vernietiging van nesten en verstoring van broedende vogels te voorkomen dienen werkzaamheden waarbij bomen, struiken, nestkasten en platte daken worden verwijderd buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Voor het broedseizoen geldt geen vaste periode. Veel volgelsoorten broeden tussen 15 maart en 15 juli. Als werken buiten het broedseizoen niet mogelijk is, moet onderzocht worden of er in de te verwijderen bomen, struiken en nestkasten en bij sloop van platte daken broedende vogels aanwezig zijn. In geval van effecten op broedende vogels mag er niet gewerkt worden.

Vogels van de Utrechtse soortenlijst: binnen het plangebied worden vogelsoorten verwacht die zijn opgenomen in de Utrechtse soortenlijst, zoals de merel en de tjiftjaf. Om het leefgebied van deze soorten te waarborgen wordt geadviseerd om in de eindsituatie voldoende struiken en bomen terug te brengen (minimaal wat in de bestaande situatie aanwezig is).

Grondgebonden zoogdieren: beschermde grondgebonden zoogdieren worden niet verwacht binnen het plangebied. Effecten daarop worden dan ook uitgesloten. Vervolgonderzoek is niet nodig.

Zorgplicht: er wordt rekening gehouden met het vóórkomen van algemene soorten fauna, die vallen onder de zorgplicht. Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Gedragscode Flora- en faunawet van de gemeente Utrecht van toepassing.

3.5.7.4 De Foreest

Uit de quick scan Natuurtoets Jan van Foreeststraat van EcoGroen is het volgende gebleken.

Gebiedsbescherming
De locatie ligt niet binnen Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied is Oostelijke Vechtplassen, dat is gelegen op 6 kilometer afstand van het plangebied. Vanwege de tussengelegen afstand, infrastructuur en bebouwing is directe invloed van de plannen op Oostelijke vechtplassen op voorhand uit te sluiten. Er is mogelijk wel sprake van stikstofdepositie.
De locatie maakt geen onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het natuurnetwerk is gelegen op 2,4 kilometer, ten zuiden van het plangebied. Vanwege deze afstand en de tussengelegen infrastructuur en bebouwing is negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet te verwachten.

Soortenbescherming

• Op de locatie zijn geen potentiële vaste verblijfplaatsen, foerageergebieden en vliegroutes van vleermuizen aanwezig. Er is ook geen sprake van onmisbare vliegroutes of foerageergebieden.
• Tijdens het veldbezoek is een slechtvalk rustend op de toren van het naastgelegen Rabobankpand waargenomen. Ook op NDFF zijn tientallen waarnemingen bekend (NDFF, 2019). Mogelijk dat de soort hier broedt.
• Op de locatie zijn tijdens het veldbezoek circa 30 huismussen foeragerend aangetroffen. Op basis van de quick scan kan niet bepaald worden of de locatie onmisbaar leefgebied van huismus bevat.
• Boven de locatie is een gierzwaluw foeragerend aangetroffen. Op de locatie zijn echter geen geschikte nestplaatsen aanwezig.
• Op de locatie zijn geen vaste groei-, stand- of verblijfplaatsen aangetroffen of te verwachten van flora, reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden die wettelijke bescherming genieten, uitgezonderd soorten waarvoor een vrijstelling van ontheffingsplicht geldt in de provincie Utrecht

Advies en vervolgstappen
Geadviseerd wordt om voor het deelgebied De Foreest een AERIUS-berekening uit te voeren om te bepalen of er al dan niet sprake is van stikstofdepositie. Op basis van de resultaten van de berekening ontstaat meer duidelijkheid over de eventuele effecten op Natura 2000-gebieden en kan worden aangegeven of er wel of geen vervolgstappen aan de orde zijn.
Om vast te stellen welke functie de locatie als leefgebied van huismus heeft, is aanvullend onderzoek noodzakelijk. Aanvullend onderzoek bestaat uit twee onderzoeksmomenten in april – half mei.
De nesten van overige broedvogels zijn gedurende het broedseizoen beschermd en mogen in deze periode niet verstoord of geschaad worden. Bij uitvoering van het plan moet hiermee rekening gehouden worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode voor half maart of na eind juli en het plangebied te controleren op broedende vogels en nesten binnen de invloedsfeer van de plannen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum. Bij uitvoering van de werkzaamheden in de periodes tussen half februari - half maart en half juli - half december, is het wel van belang om na te gaan of nog bewoonde nesten van vroeg of laat in het seizoen broedende soorten als Turkse tortel en houtduif aanwezig zijn binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden.

Nadere onderzoeken

Naar aanleiding van het advies wordt een nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten zullen zo nodig verwerkt worden in het vast te stellen bestemmingsplan.

3.5.7.5 Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat het aspect natuur zich niet tegen de voorgenomen ontwikkeling verzet.

3.5.8.1 Inleiding

Het terrein van het Beurskwartier is gelegen tussen de jaarbeurs en Croeselaan. Het terrein is ingericht als parkeerterrein van de Jaarbeurs met name veel verharding en daarnaast wat dakoppervlak. Het Beurskwartier 1 wordt een centrumgebied voor iedereen om te gaan wonen, werken en ontspannen.

Het bestemmingsplan is uitgebreid met De Foreest. Gezien het kleine oppervlak van dit gebied is aan het eind van deze waterparagraaf een kleine aanvulling voor de specifiek onderdelen voor dit gebied.

3.5.8.2 Aanleiding

Door ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets ten behoeve van het Bestemmingsplan Beurskwartier, inclusief uitbreiding met De Foreest.

3.5.8.3 Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Deze volgorde betekent dat oplossingen waarbij het regenwater vastgehouden en nuttig gebruikt kan worden de voorkeur hebben boven aparte bergingsvoorzieningen. Bergen van water heeft weer de voorkeur boven het direct afvoeren naar buiten het plangebied zoals de veilinghaven en/of Merwedekanaal.

Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, het Nationaal Waterplan, het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW), de Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: hey Waterhuishoudingsplan, het Beleidsplan Milieu en Water, etc.;
• Gemeentelijk beleid: het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR): waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan “Waterkoers 2016-2021”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.
• Waterschapsbeleid van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV): Waterbeheerplan 2016-2021 waterbewust en waterrobuust; Keur 1 nov 2017.
• Rijkswaterstaat. Het nabijgelegen Merwedekanaal is in beheer bij Rijkswaterstaat. Van de oeverzone hiervan zijn zij ook eigenaar.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 2014.01, uitgave december 2014, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht hebben de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur (www.hdsr.nl).

3.5.8.4 Plangebied

Het plangebied ligt in Utrecht, het betreft hier het Beurskwartier. Het plangebied beurskwartier wordt aan de oostzijde begrenst door de Croeselaan, aan de zuidzijde door de Van Zijstweg, aan de westzijde door het hallencomplex van de jaarbeurs en aan de noordzijde door de bestaande bebouwing. Bioscoop Kinepolis en de ontwikkelingen van de Galaxy Tower en Wonderwoods vallen buiten het plangebied.

Figuur 1: Ligging plangebied (bron gemeente Utrecht)

3.5.8.5 Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.1 en 3.3 Keur 2019). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - Keur
Ten behoeve van het dempen en graven van oppervlaktewater, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk https://www.hdsr.nl/vergunningen/. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

In het kader van het rioleringsplan dient als de plannen concreter worden, te worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater zal worden aangebracht waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd dient te worden.

3.5.8.6 Waterhuishouding

Peilgebieden en oppervlaktewater
In de bestaande situatie ligt er binnen het plangebied geen oppervlaktewater. Op de onderstaande afbeelding staan de watergangen in de omgeving van het plangebied.

Het plangebied ligt binnen het peilgebied “Stadspeil”. Het Merwedekanaal, de Veilinghaven en de Kruisvaart zijn de belangrijkste watergangen in de directe omgeving van het plangebied. Het peilgebied “Stadspeil” van Utrecht heeft een streefpeil +0,58 m NAP.

Beheer Rijkswaterstaat

Primaire watergang HDSR

Tertiaire watergang HDSR

Duiker

Figuur 2: Ligging peilgebieden en oppervlaktewater binnen peilgebied.

Bestaand hemelwaterriool dat een verbinding heeft met de veilinghaven.

Figuur 3: Uitsnede uit het rioleringsysteem .

Vanwege het ontbreken van oppervlaktewater in het plangebied en de ambities ten aanzien van klimaat en duurzaamheid hoog liggen, is het belangrijk om een goede voorziening voor de waterafvoer te hebben. Onder de Van Zijstweg ligt een groot hemelwaterriool (figuur 3) die het hemelwater afvoert van het Jaarbeursterrein. Deze duiker biedt de mogelijkheid voor het Jaarbeursterrein om het overtollige hemelwater naar het oppervlaktewatersysteem af te voeren. Dit is nu de enige verbinding van het Jaarbeursterrein met het oppervlaktewater.

Waterkeringen
In of nabij het plangebied bevindt zich geen fysieke waterkering.

3.5.8.7 Grondwater

1e watervoerend pakket
Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren.

De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012).

Freatisch pakket
De freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand en de toepasbaarheid van IT-riolen en wadi's. De grondwaterstroming in het omvangrijke plangebied varieert sterk als gevolg van de lokale geohydrologische situatie en is ten noorden van het spoor noordoostelijk en ten zuiden van het spoor Utrecht-Gouda zuidwestelijk gericht.

Op basis van deze kaart (figuur 3) wordt voor het plangebied, van noord naar zuid, de volgende gemiddelde seizoen variatie verwacht:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) =tussen de NAP +0,00 en +0.10 m;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) =tussen de NAP +0.10 en+0.30 m;
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) =tussen de NAP +0.30 en+0.50 m;

Drooglegging en ontwateringsdiepte
Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. Maaiveld ligt op NAP +2,00 m a+2,45 m. De GHG zit op max NAP +0,50. De minimale ontwateringsdiepte is dus 1,50 m. Er wordt voldaan aan de HDSR eis.

Figuur 4: Isohypsenkaart GGG gemiddelde grondwaterstand (bron: gemeente Utrecht).

3.5.8.8 Riolering

In de bestaande situatie in het plangebied van het Beurskwartier wordt in het rioolstelsel hemelwater en vuilwater in één buis ingezameld, het is een gemengd rioolstelsel. Dit afvalwater wordt door transportriolen onder vrij verval afgevoerd, via een zinkering onder de Leidsche rijn door, naar het rioolgemaal aan de lange Hagelstraat. De capaciteit van dit gemaal is voldoende om het rioolwater van huishoudens en bedrijven te verpompen en af te voeren naar het benedenstroomse rioolstelsel dat direct afstroomt richting de rioolwaterzuivering aan het Zandpad in Overvecht.

Bij hevige neerslag stort het overtollige water via riooloverstorten over op de Leidsche Rijn en het Merwedekanaal.

In de toekomst wordt in het Beurskwartier het afvalwater en hemelwater via aparte leidingen ingezameld, waarbij er geen neerslag meer wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinrichting. Dit is conform de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken'.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. In de aanvraag voor een omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de Omgevingsvergunning. Ondermeer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

3.5.8.9 Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. De exacte invulling van het terrein is nog onvoldoende bekend om de exacte afname of toename aan verhard oppervlak te bepalen. In het ontwerp van het gebied worden de uitgangspunten uit dit wateradvies vertaalt in een water robuust ontwerp. Bij dit proces wordt het waterschap betrokken.

Hemelwater dient waar mogelijk te worden geïnfiltreerd en niet te worden afgevoerd. Het doel is om 45 mm, gerekend over het verharde oppervlak zoals daken en bestrating, te kunnen bergen en ter plaatse te infiltreren. Met deze eis kan de herontwikkeling als klimaatklaar worden beschouwd. Voor particulier terrein, daken en openbare ruimte staat dit hieronder nader toegelicht.

De uitwerking van de bergingsopgave moet door de projectontwikkelaar ter toetsing worden voorgelegd aan de gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap .

Tevens dient het gebied zo ingericht te worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden. Dit staat hieronder verder toegelicht.

Hemelwater op particulier terrein
Het ambitieniveau van de Gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ten aanzien van klimaat, water en duurzaamheid ligt hoog. Vanwege dit hoge ambitieniveau stellen we als gemeente Utrecht als eis aan de projectontwikkelaars van de nieuwe bouwkavels, dat regenwater volledig geborgen dient te worden op eigen terrein. Nuttig gebruik van neerslag in het beurskwartier voor de vochtvoorziening van beplanting en bomen is kansrijk. Op de daken en in de binnentuinen moet zoveel regenwater worden vastgehouden dat dak- en binnentuinen ook in droge periodes over voldoende water beschikken. Er wordt aan voldaan, als er een buffercapaciteit wordt gerealiseerd van 45 mm ten opzichte van het aanwezige verharde oppervlak. Dit is conform het op handen zijnde nieuwe plan watertaken van de Gemeente Utrecht.

Hemelwater op daken
Groene daken leveren buiten de esthetische waarde en biodiversiteit een goede bijdrage voor de waterhuishouding, vanwege het grote waterbergend vermogen. Daarnaast gaat vergroening van daken hittestress tegen, vanwege de verkoeling die ontstaat door verdamping van de vegetatie. Daarnaast werken groene daken extra isolerend.

Hemelwater in openbare ruimte
Ook voor de openbare ruimte geldt dat er zoveel mogelijk regenwater vasthouden en nuttig gebruikt moet worden voor het aanwezige groen door infiltratie in de bodem via boven- of ondergrondse infiltratievoorzieningen. Het streven is op jaarbasis om 99% van de neerslag te infiltreren en vast te houden in de bodem. De benodigde bergingscapaciteit is sterk afhankelijk van de infiltratiecapaciteit van de bodem. Bij het ontbreken van infiltratiecapaciteit wordt er in het openbare gebied een berging gevraagd van 45 mm ten opzichte van het verharde oppervlak (o.a. wegen en parkeerplaatsen), zodat er slechts eenmaal per tien jaar regenwater afgewenteld hoeft te worden op de watergangen in de directe omgeving, zoals de Veilinghaven en Merwedekanaal.

De benodigde waterberging kan verschillende vormen krijgen. Door halfverharding, ondergronds door middel van bijvoorbeeld infiltratiekratten en/of bovengronds door het aanleggen van wadi's en/of open water.

Tegengaan wateroverlast en schade bij extreme buien in openbaar gebied
Het gebied wordt zo ingericht, dat zelfs bij een zeer extreme regenbui, er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan als een extreme bui van 80 mm in één uur verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Straten en publieke ruimtes moeten binnen 3 uur na de bui weer toegankelijk zijn. Dit heeft als consequentie dat waterafvoer niet alleen ondergronds maar ook bovengronds afgevoerd moet kunnen worden. Het straatprofiel heeft bij de maatgevende neerslag van 80 mm/u ook een bergende en afvoerende functie voor regenwater. Het straatprofiel moet dan ook zodanig worden ingericht dan de afvoerende functie mogelijk is.

Waterkwaliteit
Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd.

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

De waterkwaliteit van, mogelijk te realiseren, open water in het gebied dient te voldoen aan het streefbeeld zichtbaar conform het regionaal afvalwaterketen beleid (RAB) 2014. Dit betekent beperkte hoeveelheid kroos/algen, voldoende doorzicht, enkele ondergedoken of drijfbladplanten en weinig zwerfvuil.

3.5.8.10 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en water-robuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.
• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;

Gemeente Utrecht heeft samen met de andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Om wateroverlast tegen te gaan kan er gedacht worden aan toepassen van groene daken en daarmee het water vertraagd af te voeren. Om droogte tegen te gaan kan er gedacht worden aan zoveel mogelijk water bergen en infiltreren. Om hitte tegen te gaan kan er gedacht worden aan veel bomen (schaduw) in het plangebied zetten.

Ten behoeve van het klimaatbestendig maken van het toekomstige beurskwartier dient te worden geanticipeerd op de klimaatveranderingen beschreven in klimaatscenario's van het KNMI. Het gaat hierbij om hittestress, droogte, overlast en overstroming. Hiervoor heeft de Gemeente Utrecht met andere overheden een stresstest opgesteld. Deze stresstest is in te zien via de website: https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/duurzame-stad/voorbereiden-op-klimaatverandering/ 

3.5.8.11 De Foreest

Het plangebied van het bestemmingsplan is uitgebreid met De Foreest.

Voor het uitbreidingsgebied gelden voor oppervlaktewater, grondwater en riolering dezelfde specifieke kenmerken als het oorspronkelijke plangebied.

Voor het bouwrijp maken moet de bestaande riolering in de Croeselaan verlegd worden.

De bouwplot heeft een totaal oppervlak van circa 2000 m2 waarvan op dit moment circa 245 m2 niet verhard is.

De volledige bouwplot zal worden ingericht waardoor er weinig ruimte is voor groen.

Toch is de ambitie in het beurskwartier hoog waar het gaat om klimaatadaptief inrichten. Groen is belangrijk voor een klimaatadaptieve inrichting. Groene daken beperken de hittestress en hebben een groot bergend vermogen voor hemelwater waardoor de stad beter bestand is tegen extreme neerslag.

Het gebied is, zoals in de stresstest is aangetoond, erg gevoelig voor hittestress.

Figuur 5: Hittestresskaart, gevoelstemperatuur binnenstad ten opzichte van de buitengebied duidelijk zichtbaar

3.5.8.12 Wateropgave De Foreest

Voor het onderdeel water is de ambitie om 45 mm neerslag vast te houden binnen het plangebied door te bergen en te infiltreren. Dit geldt ook voor De Foreest.

3.5.8.13 Uitkomsten van het overleg met de waterbeheerder

Bij het opstellen van het advies ‘toetst’ het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still-uitgangspunt moet worden gehanteerd, wat betekent dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een bestemmingsplan, waarbij aan dat uitgangspunt kan worden voldaan bij de verdere uitwerkingen.

Het waterschap heeft in de aanloop naar dit bestemmingsplan aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van de waterparagraaf. Zie ook paragraaf 3.8.3.

3.5.9.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

3.5.9.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

3.5.9.3 Archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

3.5.9.4 Plandeel Beurskwartier 1

Het plandeel bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting (groen) en hoge archeologische verwachting (geel). In gebieden waar een archeologische verwachting (groen) geldt, dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.000 m2 een vergunning aangevraagd te worden. In gebieden waar een hoge archeologische verwachting (geel) geldt, dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 100 m2 een vergunning aangevraagd te worden.

De archeologische verwachting (groen) is gebaseerd op de ligging van dit gebied oude stroomgordel van de Rijn, waarop bewoningssporen vanaf de prehistorie kunnen worden aangetroffen. De hoge archeologische verwachting (geel) is gebaseerd op de loop van de Oude Rijn en doorkruist het plangebied (oost-west). Binnen het plandeel zijn mogelijk (rest)geulen uit de romeinse tijd en/of middeleeuwen in de ondergrond aanwezig. Ook resten van het historische Lijnpad en historische bebouwing kunnen binnen dit plangebied worden verwacht.

Globale ligging plandeel in uitsnede Archeologische waardenkaart gemeente Utrecht

Legenda archeologische waardenkaart gemeente Utrecht

3.5.9.5 Plandeel De Foreest

Het plandeel bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting (groen). In gebieden waar een archeologische verwachting (groen) geldt, dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld een vergunning aangevraagd te worden.

De archeologische verwachting (groen) is gebaseerd op de ligging van dit gebied op een oude stroomgordel van de Rijn, waarop bewoningssporen vanaf de prehistorie kunnen worden aangetroffen. Binnen het plandeel is mogelijk een middeleeuwse (rest)geul in de ondergrond aanwezig. Ook resten van het historische Lijnpad en historische bebouwing kunnen binnen dit plangebied worden verwacht.

Legenda archeologische waardenkaart gemeente Utrecht